Jedním z nejběžnějších pasivních příjmů fyzických osob je příjem z nájmu nemovitých věcí. Příjmy z nájmu jsou u fyzických osob upraveny v zákoně o daních z příjmů v § 9. Patří sem:
- příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů (pozor na to, že sem nespadají ubytovací služby – příjmy z krátkodobých nájmů přes ubytovací platformy typu Airbnb – ty patří do příjmů ze samostatné činnosti dle § 7) a
- příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu.
Pokud příjmy z nájmu plynou ze společného jmění manželů, zdaňují se jen u jednoho z nich. Tento druh příjmů se zdaňuje v rámci přiznání k dani z příjmů fyzických osob, a to v případě, že celkové roční zdanitelné příjmy fyzické osoby jsou vyšší než 50 000 Kč. Pokud jde o poplatníka majícího příjmy ze závislé činnosti, ze kterých mu neplyne povinnost podat daňové přiznání, ten musí podat přiznání v případě dalších zdanitelných příjmů podle § 7 až 10 ZDP přesahujících 20 000 Kč.
Pokud jde o příjmy z pronájmu nemovitých věcí, příjmem z nájmu je nájemné. V případě, že pronajímatel platí zálohy na energie a vyúčtovává je nájemci (přeplatky i nedoplatky), tyto zálohy nejsou součástí příjmu z nájmu. V případě, že pronajímatel zálohy nevyúčtovává, tyto zálohy jsou součástí příjmu z nájmu, a to včetně přeplatků. Současně jsou součástí výdajů, pokud je poplatník uplatňuje ve skutečné výši, a to včetně nedoplatků.
Poplatník si může zvolit dva způsoby uplatňování výdajů k příjmům z nájmu, a to buď ve skutečné výši (výdaje, které reálně zaplatil), nebo v paušální výši. Zvolí-li si poplatník paušální výdaje, ty je možné uplatnit ve výši 30 % příjmů z nájmu, a to až do výše 600 000 Kč. V takovém případě poplatník nemusí evidovat výdaje, stačí vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
Pokud se poplatník rozhodne uplatnit u příjmů z nájmu skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, musí vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Jako skutečný výdaj tedy lze uplatnit zejména tyto výdaje:
- oprava (rekonstrukce) a údržba nemovitosti
- poplatek realitnímu makléři za zprostředkování nájmu
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovitých věcí
- úroky z hypotečního úvěru na pronajímanou nemovitost
- odpisy nemovitosti
K vynaloženým výdajům je potřeba mít vždy doklad.
Pokud jde o odpisy nemovitostí, lze odepisovat pouze hodnotu staveb či bytů, ne hodnotu pozemků. V případě, že je kupní cena sjednaná jako celek za stavbu/byt a pozemek dohromady, lze pro účely rozdělení ceny využít znaleckého posudku. U odpisů bytů je také třeba dát pozor na to, že v případě darované nemovitosti, u které byl příjem z daru osvobozený od daně z příjmů, není možné nemovitost daňově odepisovat. U družstevního vlastnictví bytu také platí, že takový byt nelze odepisovat, protože pro odepisování hmotného majetku musí být dle zákona o daních z příjmů splněna mimo jiné podmínka vlastnického práva k hmotnému majetku, což v případě družstevního vlastnictví není.
V případě, že si nevíte rady se zdaněním Vašich příjmů nejen z nájmu, daňový poradce a daňové poradenství je přesně to, co potřebujete! Připravilo pro vás SLUTO …nejen účetnictví